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Jaume Roig Hernando - El sector inmobiliario y la economía conductual

Jaume Roig Hernando, 14.03.2019, 18:54
El aumento del interés inversor en el sector inmobiliario, el cual forma parte tanto de carteras de pequeños inversores hasta grandes fondos de inversión internacionales, ha llevado a la aparición de nuevos vehículos de inversión inmobiliaria dotando al mercado de mayor complejidad, asemejándolo cada vez más a los mercados financieros.
La investigación académica entorno al mercado inmobiliario, desde una perspectiva financiera, ha tomado como referencia las finanzas modernassurgidas de la escuela económica neoclásicay basadas en la teorías de carteras de Markowitz , del mercado de capitales de Sharpey del mercado eficiente de Fama . No obstante, una nueva corriente denominada finanzas conductuales , desarrolladas a partir de las teorías de la escuela conductual, han puesto en duda los modelos de las finanzas modernas debido al dudoso encaje de sus modelos en el mercado inmobiliario, así como en la escasa previsión de la crisis de los mercados financieros del año 2008. Así, la falta de un mercado único de comercialización, la ineficiencia informacional, la heterogeneidad e iliquidez de los activos, son algunas de las características del sector inmobiliario que no se adaptan a las hipótesis de la teoría económica moderna, y que, por tanto, exigen un nuevo planteamiento que parece resolverse mediante las finanzas conductuales. La escuela conductual asume la ineficiencia de los mercados y la irracionalidad de sus actores (los cuales influyen en los precios infravalorándolos o sobrevalorándolos de forma persistente y duradera) y desarrolla modelos en base al comportamiento real de las personas.
El presente libro aplica las finanzas conductuales para el análisis e inversión en el mercado inmobiliario evidenciando que los modelos conductuales comportan una mejora en las tomas de decisiones de sus actores.
Por un lado, se ha desarrollado un modelo econométrico del precio de la vivienda nueva en España que supone no sólo un acercamiento que combina el enfoque extrínseco e intrínseco, si no que incorpora también hipótesis de la escuela conductual a fin de explicar y prever el ciclo inmobiliario español y comprender los períodos de exuberancia irracional .
Adicionalmente, se ha procedido a analizar desde una perspectiva financiera, el comportamiento de las primeras SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) constituidas en España, desarrollando un modelo que prevé el valor del ratio P/NAV, obtenido como el cociente entre la cotización (P) y el valor neto de los activos (NAV) de una SOCIMI. Así mismo se comprueba que la constitución de una SOCIMI es una alternativa eficiente para las sociedades inmobiliarias para la obtención de liquidez de sus activos, frente a otras alternativas como la enajenación directa de éstos o la obtención de financiación bancaria. Finalmente, aunque la liquidez de las primeras SOCIMI constituidas en España es moderada, se evidencia que son un vehículo de inversión inmobiliaria competitivo en términos de rentabilidad y riesgo, previéndose una mejora en el medio plazo a medida se constituyan SOCIMI de mayor tamaño y se disponga de series históricas de rentabilidades más amplias.

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